Ajouter son ravalement au crédit immobilier : ce que la banque accepte

Vous remboursez déjà un crédit immobilier, votre façade réclame un ravalement, et l'idée vous vient naturellement : plutôt que de contracter un nouveau prêt, pourquoi ne pas ajouter ces travaux à celui que vous payez déjà ? Une seule mensualité, un seul interlocuteur, et — espérez-vous — de meilleures conditions que celles d'un crédit à la consommation.

L'idée est bonne. Elle est aussi plus compliquée à mettre en œuvre qu'il n'y paraît, parce qu'un prêt immobilier signé est un contrat clos : on n'y ajoute pas une ligne comme on ajoute un article à un panier. Il existe cependant trois voies, chacune avec sa logique, ses frais et son calendrier.

Cet article ne cite aucun taux, aucun plafond, aucune durée. Ces valeurs changent d'un établissement à l'autre, d'un profil à l'autre et d'un trimestre à l'autre : les écrire ici reviendrait à vous donner une information périmée au moment où vous la liriez. Il décrit les mécanismes, ce que la banque examine, le dossier à monter, et la liste exacte des questions à poser à votre conseiller pour obtenir les chiffres qui, eux, vous engagent.

Trois voies pour accrocher des travaux à un crédit en cours

L'avenant au prêt existant

C'est le montage le plus simple sur le papier : la banque augmente le capital emprunté du montant des travaux et modifie le contrat par avenant, en ajustant la mensualité, la durée, ou les deux.

Dans la pratique, tous les établissements ne le proposent pas, et ceux qui le proposent l'encadrent. Un avenant rouvre le contrat : il suppose de refaire l'étude, de vérifier la garantie, de mettre à jour l'assurance emprunteur, et parfois de reprendre l'acte notarié si la garantie est une hypothèque ou un privilège. Plus votre prêt est ancien et plus ses conditions d'origine sont avantageuses par rapport à celles du moment, moins la banque sera enthousiaste — et plus vous devrez veiller à ce que l'avenant ne dégrade pas les conditions du capital déjà emprunté.

La question à poser : l'avenant modifie-t-il les conditions de l'ancien capital, ou seulement celles du capital ajouté ?

Le rachat du prêt, travaux inclus

Ici, un établissement — le vôtre ou un autre — rachète le crédit en cours et en émet un nouveau, d'un montant qui comprend le capital restant dû et l'enveloppe de travaux. Vous repartez sur un contrat unique.

C'est la voie la plus souple, et la plus lourde. Elle est intéressante quand les conditions du marché sont meilleures que celles de votre prêt d'origine, ou quand votre situation s'est améliorée depuis la signature. Elle l'est beaucoup moins dans le cas inverse : vous refinanceriez alors l'intégralité de votre dette aux conditions du moment pour financer un chantier de façade, ce qui peut coûter très cher pour un service modeste.

Elle entraîne des frais qu'il faut chiffrer avant de décider : indemnités de remboursement anticipé sur l'ancien prêt, frais de dossier du nouveau, frais de garantie, éventuels frais de mainlevée, nouvelle assurance emprunteur.

La question à poser : en additionnant tous les frais du rachat, quel est le coût total du crédit sur toute sa durée, comparé à celui du prêt actuel maintenu plus un prêt travaux séparé ?

Le prêt travaux distinct, adossé au même bien

Le plus courant en pratique : votre prêt immobilier reste inchangé, et un second crédit finance les travaux. Il peut prendre plusieurs formes — prêt affecté à des travaux, prêt personnel, dispositif dédié à la rénovation énergétique lorsque les travaux y ouvrent droit.

L'avantage est la simplicité : rien ne bouge sur l'existant. L'inconvénient est qu'un second crédit s'ajoute à votre taux d'effort, ce qui suppose que votre budget mensuel l'absorbe.

C'est aussi la voie où le choix du bon produit compte le plus, parce que les conditions varient énormément selon la nature du crédit. Notre article sur les moyens de financer un ravalement fait le tour des solutions existantes et de leurs conditions d'accès.

Le cas particulier : l'enveloppe travaux non consommée

Si vous avez acheté avec travaux et que le prêt d'origine comportait une enveloppe de travaux non intégralement débloquée, vérifiez d'abord si elle est encore mobilisable. Les prêts prévoient un délai de déblocage au-delà duquel les fonds ne sont plus disponibles, et ce délai figure dans votre offre de prêt. C'est la première chose à regarder, parce que c'est de loin la solution la moins coûteuse — et la plus souvent oubliée.

Où le vérifier : dans l'offre de prêt signée, section relative au déblocage des fonds, et en appelant votre conseiller avec votre numéro de dossier.

Ce que la banque examine réellement

Quatre choses, dans cet ordre. Comprendre cet ordre vous permet de préparer le dossier qui répond aux questions avant qu'elles ne soient posées.

Votre capacité de remboursement

C'est le critère dominant, et de loin. La banque calcule ce que représentent vos charges de crédit rapportées à vos revenus, et vérifie ce qu'il vous reste pour vivre. Il existe des repères recommandés en matière de taux d'effort maximal, révisés périodiquement, ainsi que des possibilités de dérogation encadrées : demandez à votre conseiller quel repère s'applique à votre dossier et où vous vous situez par rapport à lui. C'est une information qu'il peut vous donner en quelques minutes, et elle détermine tout le reste.

Ce qui compte aussi, et qui se prépare : la tenue de vos comptes sur les mois précédents. Des découverts répétés pèsent davantage sur un dossier de travaux qu'un montant élevé.

La valeur du bien et l'état de la garantie

La banque détient une garantie sur votre logement. Elle regarde si la valeur du bien couvre le capital restant dû augmenté du nouveau financement.

C'est ici qu'un ravalement joue en votre faveur, et c'est un argument à formuler explicitement : des travaux d'entretien extérieur préservent la valeur du gage. Une façade qui se dégrade fait le contraire. Un dossier qui présente le ravalement comme une opération de conservation du bien, pièces à l'appui, se défend mieux qu'un dossier qui le présente comme une dépense d'agrément.

La nature des travaux

Toutes les factures ne se valent pas aux yeux d'un prêteur. Des travaux réalisés par une entreprise, sur devis, avec attestation d'assurance, constituent un dossier finançable. Des travaux réalisés par vous-même, ou payés sans facture, ne le sont pas — et ne le seront jamais, quelle que soit la qualité du résultat. C'est une raison de plus de confier à une entreprise ce qui devra être justifié devant un tiers.

Si votre projet comporte une isolation thermique par l'extérieur, il change de catégorie : il devient un projet de rénovation énergétique, ce qui ouvre l'accès à des dispositifs spécifiques et à des conditions différentes, sous réserve de critères techniques précis et du recours à des entreprises qualifiées. L'arbitrage entre les deux options est traité dans notre article sur ravaler simplement ou isoler par l'extérieur. Sur le plan financier, la différence n'est pas marginale : posez la question avant d'arrêter la solution technique, pas après.

Le sérieux du dossier

Un dossier complet passe plus vite et obtient de meilleures conditions qu'un dossier bricolé. C'est vrai partout, c'est particulièrement vrai pour un financement de travaux, parce que la banque cherche à savoir si vous maîtrisez votre projet.

Le dossier à monter

Rassemblez ces pièces avant le premier rendez-vous. La liste est longue ; elle se constitue en une soirée.

Sur votre situation financière : dernier avis d'imposition, bulletins de salaire ou bilans récents, relevés de comptes des derniers mois, tableau d'amortissement du prêt en cours, décompte du capital restant dû, offre de prêt d'origine, contrat d'assurance emprunteur.

Sur le bien : titre de propriété, taxe foncière, attestation d'assurance habitation, et — si vous en avez — les factures des travaux antérieurs.

Sur le projet : un ou plusieurs devis détaillés et datés, signés par l'entreprise, mentionnant son numéro d'identification et son assurance décennale ; l'échéancier de paiement prévu ; l'autorisation d'urbanisme si elle est requise ; et, en copropriété, le procès-verbal d'assemblée générale ayant voté les travaux et l'appel de fonds correspondant.

Une note d'une page, écrite par vous. Ce n'est pas exigé, et c'est ce qui fait la différence. Elle dit : l'état actuel de la façade, ce que les travaux traitent, pourquoi maintenant, comment vous avez choisi l'entreprise, et ce que vous financez sur épargne par rapport à ce que vous empruntez. Un conseiller qui doit défendre votre dossier devant un comité aura besoin de ces phrases. Autant les lui donner.

Les pièces techniques réunies pour les entreprises servent une seconde fois ici : gardez-les dans le même dossier.

Les frais que chaque montage entraîne

Aucun de ces montages n'est gratuit, et le coût réel ne se lit pas sur le taux. Faites établir, pour chaque option étudiée, le détail de ces postes :

• frais de dossier de l'établissement ;
• frais de garantie : caution, hypothèque, privilège — avec, pour les garanties réelles, des frais d'acte ;
• frais de mainlevée si une garantie existante doit être levée ;
• indemnités de remboursement anticipé en cas de rachat, dont le mode de calcul figure dans votre offre de prêt d'origine ;
• assurance emprunteur : son coût sur la durée restante, et l'éventuel effet d'un nouveau questionnaire de santé si votre situation a changé depuis la signature initiale.

La bonne façon de comparer deux montages n'est pas de comparer deux taux, mais de comparer le coût total du crédit sur toute la durée, frais inclus, et la mensualité. Demandez ces deux nombres par écrit pour chaque option. Un établissement les fournit sans difficulté ; c'est même son obligation dans le cadre de l'information précontractuelle.

Le calendrier, et pourquoi il faut s'y prendre tôt

Un dossier de financement de travaux ne s'instruit pas en une semaine. Entre le premier rendez-vous, la constitution du dossier, l'instruction, l'émission de l'offre et le délai légal de réflexion avant acceptation, il s'écoule un temps qu'il faut avoir anticipé.

Deux conséquences pratiques.

Le devis doit encore être valable au déblocage. Un devis a une durée de validité limitée ; si l'instruction s'éternise, il peut être périmé au moment où l'argent arrive. Demandez à l'entreprise, dès le départ, si elle accepte de prolonger la validité du devis en cas de financement en cours, et faites-le écrire.

La date de démarrage se cale sur le financement, pas l'inverse. Ne signez pas un devis avec une date de démarrage ferme avant d'avoir la certitude du financement — ou bien insérez une condition suspensive d'obtention du prêt dans votre acceptation du devis. C'est une phrase de deux lignes qui évite de se retrouver engagé sans les fonds.

Le calendrier du financement et celui du chantier doivent être menés en parallèle, et non l'un après l'autre : c'est le seul moyen que le devis, l'offre de prêt et la date de démarrage restent compatibles.

Le cas de la copropriété

Si votre façade relève d'une copropriété, vous ne financez pas un chantier : vous financez des appels de fonds. La logique change.

Le montant, l'échelonnement et les dates vous sont notifiés par le syndic après le vote en assemblée générale. Ce sont ces documents que la banque demandera, et non un devis d'entreprise. Il existe par ailleurs des dispositifs de prêt collectif souscrits par le syndicat des copropriétaires, auxquels chaque copropriétaire adhère ou non : demandez au syndic si cette option a été étudiée, et à quelles conditions.

Si vous envisagez de vendre en cours d'opération, faites préciser par le notaire qui supportera les appels de fonds restant à échoir : la réponse dépend des dates d'exigibilité, et elle change le montant que vous devez emprunter.

Ce qui fait refuser un dossier, et comment l'éviter

Un taux d'effort déjà tendu. C'est la première cause. La parade n'est pas d'insister mais de réduire le montant demandé : financer une partie sur épargne, phaser les travaux, ou revoir le périmètre. Réduisez dans le bon ordre : d'abord ce qui pourra être fait plus tard sans échafaudage, jamais la préparation du support.

Un devis flou. Un document sans détail des postes, sans surface, sans mention de l'assurance de l'entreprise, se fait retoquer. Un devis détaillé poste par poste, avec les surfaces, les prix unitaires et les exclusions, passe.

Des comptes irréguliers sur les mois précédents. Cela se prépare : si vous savez que vous demanderez un financement dans six mois, tenez vos comptes en conséquence dès maintenant.

Un projet mal expliqué. Un ravalement présenté comme une dépense esthétique se défend mal ; le même projet présenté comme une opération d'entretien qui préserve le clos et le couvert se défend bien. Les deux descriptions peuvent être également vraies. Choisissez celle qui l'est le plus.

Enfin, si le crédit bancaire ne se débloque pas, méfiez-vous du réflexe de signer le financement proposé sur le chantier : notre article sur le crédit proposé par l'entreprise explique ce qu'il faut vérifier avant de signer un tel montage. Et si vous êtes retraité, les critères d'examen diffèrent sensiblement : notre article sur financer un ravalement à la retraite détaille les solutions praticables.

Questions fréquentes

Peut-on vraiment ajouter des travaux à un prêt immobilier déjà signé ?

Pas au sens strict d'une ligne ajoutée au contrat existant. Trois montages permettent d'arriver au même résultat : un avenant qui augmente le capital, un rachat du prêt incluant les travaux, ou un second crédit distinct. Le premier n'est pas proposé partout, le deuxième n'est intéressant que dans certaines configurations de marché, le troisième est le plus courant.

Est-il plus avantageux de passer par un prêt immobilier que par un prêt travaux ?

Cela dépend entièrement des conditions du moment, de la durée restante de votre prêt et des frais de chaque montage. La seule méthode fiable est de faire chiffrer les deux options par écrit et de comparer le coût total du crédit, frais inclus, ainsi que la mensualité. Ne comparez jamais deux taux isolés.

La banque peut-elle exiger de voir les travaux avant de débloquer les fonds ?

Un financement affecté à des travaux est généralement débloqué contre présentation de justificatifs : devis, situations, factures. Certains montages prévoient un déblocage par tranches suivant l'avancement. Demandez précisément, au moment de l'offre, quels documents déclenchent chaque déblocage et sous quel délai — c'est ce qui déterminera votre trésorerie pendant le chantier, en lien direct avec l'échéancier convenu avec l'entreprise.

Faut-il attendre une aide avant de monter son financement ?

Les deux démarches se mènent en parallèle, avec une précaution : certains dispositifs exigent que la demande soit déposée avant tout engagement de travaux, et signer un devis trop tôt peut faire perdre le bénéfice. Vérifiez cette règle pour chaque dispositif visé avant de signer quoi que ce soit. Notre article sur lancer son ravalement maintenant ou attendre une aide pose les termes de cet arbitrage.

Mon ravalement fait partie d'un ensemble de travaux : faut-il tout financer d'un coup ?

C'est souvent plus efficace, parce que les frais fixes du financement se répartissent sur un montant plus important et parce que certains postes partagent l'échafaudage. Mais cela suppose que les travaux soient tous prêts à être chiffrés en même temps. Notre article sur un seul budget, plusieurs travaux : où placer le ravalement aide à hiérarchiser.

Que se passe-t-il si le chantier coûte plus cher que le montant emprunté ?

C'est la situation à anticiper, car les découvertes en cours de chantier sont fréquentes. Un financement calé au centime sur le devis ne laisse aucune marge de décision. Prévoyez soit une somme disponible en propre, soit une capacité de crédit accordée mais non utilisée, et parlez-en à votre conseiller au moment du montage plutôt qu'en urgence, l'échafaudage monté.