Locataire ou bailleur : qui paie quoi lors d'un ravalement

Un ravalement se décide dans un logement loué comme ailleurs : parce que l'enduit se décolle, parce que la mairie l'exige, parce que la copropriété a voté. La question qui vient ensuite est toujours la même, et elle divise autant les propriétaires que les locataires : qui paie le ravalement d'un logement loué, le locataire ou le propriétaire ? La réponse de principe est nette. Le ravalement est un travail d'entretien de l'immeuble. Il incombe au bailleur, et à lui seul. Il ne figure pas dans la liste des charges que la loi autorise à récupérer sur le locataire. Ce qui suit détaille ce partage, poste par poste, puis l'autre moitié du sujet, moins connue : ce que le locataire subit pendant que le bailleur paie, ce qu'il peut exiger, et le cas particulier de la copropriété, où celui qui vote n'est pas celui qui vit derrière l'échafaudage.

Le ravalement est une dépense de propriétaire, pas une charge locative

Le droit locatif français repose sur une répartition simple à énoncer. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d'usage, puis l'y maintenir. Toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du bâtiment sont à sa charge, à l'exception des réparations dites locatives, qui sont limitativement listées et relèvent du menu entretien courant.

Un ravalement n'appartient à aucune des catégories que le locataire supporte. Il ne s'agit ni d'un entretien courant, ni d'une réparation locative, ni d'une remise en état consécutive à un usage anormal du logement. C'est une intervention sur le clos de l'immeuble, sur son enveloppe, sur un ouvrage dont la durée de vie se compte en décennies. Le locataire ne l'use pas plus vite en habitant là. Personne n'abîme un enduit de façade en fermant mal une porte.

La deuxième règle vient renforcer la première. Les charges que le bailleur peut refacturer au locataire, appelées charges récupérables, font l'objet d'une liste réglementaire fermée. Y figurent l'eau, l'énergie des parties communes, l'entretien courant des espaces verts, le nettoyage, la maintenance de l'ascenseur, certaines menues fournitures. Le ravalement n'y est pas. Une liste fermée signifie exactement cela : ce qui n'y figure pas n'est pas récupérable, quelle que soit la formule employée dans le décompte annuel.

Ce qui distingue l'entretien de l'immeuble des charges récupérables

La confusion naît souvent d'un raisonnement de bon sens mal orienté : le locataire profite d'une façade propre, donc il devrait participer. Le droit ne raisonne pas ainsi. Il distingue selon la nature du bien touché, pas selon qui en profite.

Une charge récupérable correspond à un service ou à une consommation dont le locataire bénéficie pendant son occupation, et qui se renouvelle avec elle : l'eau qu'il consomme, l'électricité de la cage d'escalier qu'il emprunte, le passage hebdomadaire du nettoyage. Ce sont des dépenses de fonctionnement. Si le locataire part, la dépense s'arrête pour lui et recommence pour le suivant.

Une dépense d'entretien du bâti est d'une autre nature. Elle porte sur le capital immobilier lui-même. Elle bénéficie au propriétaire d'aujourd'hui, à celui de demain, et à l'acquéreur éventuel. Elle augmente ou préserve la valeur du bien. C'est pour cette raison qu'elle reste chez celui qui détient ce bien. Le ravalement se range de ce côté-ci, avec la réfection de toiture, le remplacement d'une chaudière collective vétuste ou la reprise d'un plancher. Ces travaux figurent d'ailleurs au dossier que l'on constitue quand on vend, loue ou transmet la maison après travaux : ils appartiennent au bien, pas à l'occupant.

Un point à surveiller dans les décomptes de charges : la ligne « travaux », « provision travaux » ou « appel de fonds » qui apparaît parfois dans une régularisation annuelle. Un locataire peut légitimement demander le détail. Un bailleur de bonne foi le fournit sans difficulté. La ventilation entre ce qui est récupérable et ce qui ne l'est pas doit pouvoir se lire ligne par ligne, en face du décompte du syndic.

Ce que le bailleur paie exactement

La charge du bailleur ne se limite pas au prix de l'enduit. Elle couvre l'opération complète, du diagnostic à la remise en état des abords. Le propriétaire est le maître d'ouvrage : il commande, il paie, il réceptionne. C'est un rôle qui a ses obligations propres, décrites dans ce que signifie vraiment être maître d'ouvrage.

Entrent dans son périmètre :

• l'étude préalable et le diagnostic du support, y compris les sondages d'enduit et, le cas échéant, les recherches d'amiante ou de plomb ;
• les frais de dossier administratif : déclaration préalable de travaux, éventuelles consultations, affichage réglementaire ;
• le montage, la location pour toute la durée du chantier et le démontage de l'échafaudage ;
• la protection des ouvrages conservés : menuiseries, appuis, garde-corps, descentes d'eau ;
• la totalité des travaux de façade, préparation comprise, qui représente souvent la moitié du temps passé ;
• l'évacuation des déchets, le nettoyage final et la remise en état des sols et plantations abîmés ;
• les assurances liées à l'opération et, en cas d'aléa, les avenants qu'il accepte.

Aucune de ces lignes n'est refacturable au locataire, même partiellement, même sous une autre appellation. Un bailleur qui tenterait de faire passer une partie de l'échafaudage en « charges d'entretien » sortirait du cadre.

Les postes annexes : échafaudage, benne, occupation du domaine public

Ces postes valent d'être isolés, parce qu'ils sont ceux dont le locataire ressent le plus les effets sans jamais en voir la facture.

L'échafaudage est loué au mois ou à la semaine, selon les entreprises. C'est mécanique : chaque semaine d'immobilisation supplémentaire coûte au propriétaire. Un chantier qui traîne pour cause de pluie coûte deux fois, en location d'échafaudage et en désorganisation. Ce n'est pas le problème du locataire, mais cela explique pourquoi un bailleur pousse parfois à démarrer vite, et pourquoi le calendrier annoncé est rarement large.

La benne et l'occupation de la rue relèvent du même principe. Elles font l'objet d'une autorisation municipale payante, dont le coût est proportionnel à la surface et à la durée. Ces démarches sont détaillées dans l'article consacré au stationnement, à la benne et à l'occupation de la rue. Retenons ici que le locataire n'a rien à payer, et qu'il n'a pas non plus à négocier avec la mairie : ce n'est pas lui le demandeur.

Reste une zone que les deux parties oublient : les places de stationnement neutralisées. Si le bail comprend un emplacement et que celui-ci devient inaccessible pendant six semaines, le locataire est privé d'une prestation qu'il paie. Cela se règle rarement par un contentieux, souvent par un geste, mais cela se pose et mieux vaut le poser avant, par écrit.

Ce que le locataire doit supporter

Voilà la contrepartie du principe précédent. Le locataire ne paie pas, mais il n'a pas non plus de droit de veto. La loi lui impose de supporter les travaux d'amélioration, les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement et de l'immeuble, ainsi que les travaux d'urgence. Un ravalement entre dans cette catégorie.

Concrètement, il doit :

• laisser accéder aux parties de son logement nécessaires à l'exécution : balcon, loggia, terrasse, fenêtres à protéger, coffres de volets roulants à déposer ;
• permettre le passage dans les parties privatives quand aucune autre voie n'existe, par exemple pour ancrer l'échafaudage dans un jardin loué avec le logement ;
• supporter le bruit, la poussière, les odeurs de produits, la présence des compagnons à proximité immédiate de ses ouvertures ;
• accepter la perte temporaire d'usage de certains éléments : étendage extérieur, balcon encombré, volets neutralisés en position ouverte ou fermée.

Un refus d'accès non justifié n'est pas sans conséquence. Il peut retarder le chantier, faire courir des frais d'immobilisation, et engager la responsabilité du locataire. À l'inverse, un accès obtenu sans prévenir, un matin, sans rendez-vous, n'est pas davantage acceptable. Le principe pratique tient en une ligne : l'accès se prend, il ne se force pas, et il se convient à l'avance.

L'échafaudage devant les fenêtres : ce que cela change au quotidien

C'est la nuisance dominante d'un ravalement en logement occupé, et de loin. Elle mérite d'être décrite précisément, parce qu'elle est ce que le locataire va vivre pendant plusieurs semaines.

Un plancher d'échafaudage passe à hauteur d'appui devant les fenêtres. La lumière chute, surtout si un filet ou une bâche est posé pour retenir les projections. Une pièce plein sud peut passer d'un éclairage confortable à une pénombre permanente. Cette perte n'est pas anecdotique dans une chambre d'enfant ou un bureau.

L'intimité disparaît sur les niveaux concernés. Un compagnon travaillant sur le plateau voit à l'intérieur, sans intention particulière : il est simplement à un mètre de la vitre. Les rideaux restent tirés, ce qui aggrave la perte de lumière.

La question de la sécurité se pose ensuite. Un échafaudage est une échelle posée contre un immeuble. Les entreprises sérieuses neutralisent les accès en fin de journée : dépose ou blocage de l'échelle du premier niveau, plancher inférieur relevé, portillon cadenassé. Un locataire a tout intérêt à vérifier que c'est fait, et à le signaler par écrit si ce n'est pas le cas. En parallèle, il ferme et verrouille les ouvrants des niveaux desservis, y compris quand il est chez lui, et range ce qui traîne sur un balcon accessible.

Enfin, les fenêtres restent fermées pendant les phases de lavage, de piochage et d'application. La poussière d'enduit entre par le moindre interstice. En période chaude, l'inconfort est réel, et c'est souvent ce qui casse la relation entre les parties quand rien n'a été anticipé. La même contrainte s'applique aux propriétaires occupants : elle est décrite en détail dans l'article sur ce qui change vraiment quand on vit chez soi pendant un ravalement.

Ce que le locataire peut exiger avant le premier jour

Le locataire n'a pas le droit d'empêcher le chantier. Il a le droit d'être informé, et c'est une obligation à la charge du bailleur, pas une politesse.

Avant le démarrage, le bailleur doit notifier au locataire la nature des travaux et leurs modalités d'exécution. Cette notification se fait par écrit, remise en main propre contre signature ou envoyée en recommandé. Une information verbale ou un message sur un groupe d'immeuble ne remplit pas cette exigence si un litige survient ensuite.

Ce que cette notification devrait contenir, au minimum utile :

• la nature exacte des travaux : nettoyage, réfection d'enduit, peinture, reprise de fissures, traitement de points singuliers ;
• la date de démarrage prévue et la durée estimée, échafaudage compris, du montage au démontage ;
• les jours et horaires d'intervention ;
• les parties privatives concernées et les dates auxquelles un accès sera nécessaire ;
• le nom de l'entreprise et le contact d'une personne joignable pendant le chantier.

Deux points de droit utiles à connaître. D'abord, les travaux ne peuvent pas être exécutés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord du locataire. Ensuite, si les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, s'ils ne respectent pas les conditions annoncées, ou si leur exécution rend le logement inhabitable ou impropre à son usage, le locataire peut saisir le juge pour en demander l'interruption ou l'aménagement, voire la résiliation du bail. Ce sont des situations extrêmes, mais elles bornent le pouvoir du bailleur.

Côté préparation matérielle, le locataire gagne à faire ce que ferait un propriétaire occupant : photographier l'état des lieux extérieur avant le montage, rentrer le mobilier de balcon, dégager les appuis, protéger ce qui reste dehors. La semaine qui précède le démarrage se prépare de la même manière, que l'on soit locataire ou propriétaire. La différence est qu'un locataire a intérêt à dater ses photos et à les conserver : elles serviront s'il faut établir qu'un désordre existait avant, ou qu'il a été causé pendant.

La réduction de loyer quand les travaux durent

C'est le principal droit économique du locataire dans cette affaire, et il est souvent ignoré des deux côtés.

Le principe est ancien. Le locataire doit supporter les travaux qui ne peuvent être différés. Mais lorsque ces travaux se prolongent au-delà de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Le seuil se compte en jours de travaux, pas en jours ouvrés, et l'immobilisation de l'échafaudage compte quand elle prive effectivement d'un usage.

Trois idées à retenir sur ce mécanisme :

• il ne suppose pas de faute du bailleur ; un chantier parfaitement mené qui dépasse la durée ouvre le droit tout autant qu'un chantier mal tenu ;
• il est proportionnel : ni forfaitaire, ni symbolique, ni automatique à hauteur d'un mois de loyer ;
• il ne s'applique pas de plein droit sans démarche : en pratique, le locataire le demande, et le bailleur l'accorde ou le conteste.

Le locataire ne doit jamais retenir le loyer de sa propre initiative. Une retenue unilatérale se retourne systématiquement contre celui qui la pratique, même quand sa demande était fondée sur le fond.

Comment se calcule une diminution de loyer en pratique

Le calcul repose sur deux variables : la part du logement dont l'usage est perdu, et la durée de cette perte.

La part se raisonne en valeur d'usage, pas en surface brute. Perdre l'usage d'un balcon de six mètres carrés dans un appartement de soixante ne représente pas dix pour cent du loyer : un balcon ne vaut pas, au mètre carré, le prix d'un séjour. À l'inverse, une chambre plongée dans l'obscurité par un filet pendant deux mois pèse davantage que sa seule surface, parce qu'elle devient difficilement utilisable.

La durée se compte du montage de l'échafaudage devant les ouvertures concernées jusqu'à son démontage effectif. C'est un point de friction fréquent : le chantier peut être terminé depuis dix jours et l'échafaudage encore en place, faute de planning de démontage. Ces dix jours comptent, puisque la privation continue.

La méthode qui fonctionne, en pratique, ressemble à ceci. Le locataire écrit au bailleur, en recommandé, avant ou pendant le chantier. Il décrit précisément ce dont il est privé, joint des photos datées, indique les dates de montage et de démontage. Il propose un chiffre, calculé et expliqué, plutôt que de demander « un geste ». Un bailleur reçoit beaucoup mieux une demande argumentée qu'une réclamation vague.

Si le désaccord persiste, la voie normale n'est pas immédiatement judiciaire. La commission départementale de conciliation, gratuite, examine ce type de litige entre bailleur et locataire. Elle rend un avis qui débloque une bonne partie des situations. Le juge des contentieux de la protection reste la dernière étape, rarement nécessaire pour quelques semaines d'échafaudage.

En copropriété : le bailleur vote, le locataire subit

C'est la configuration la plus fréquente en immeuble collectif, et la source de la plus grande incompréhension.

Le ravalement d'un immeuble en copropriété se décide en assemblée générale. Les copropriétaires votent les travaux, choisissent l'entreprise sur la base des devis présentés par le syndic, et arrêtent l'échéancier des appels de fonds. Le locataire n'est pas copropriétaire. Il n'est pas convoqué, ne vote pas, ne reçoit pas le procès-verbal, et ne peut pas contester la décision.

Cette asymétrie est structurelle : celui qui décide ne subit pas le chantier, celui qui le subit n'a pas participé à la décision. Elle produit deux effets prévisibles.

Le premier est un déficit d'information. Le syndic écrit aux copropriétaires. Si le bailleur ne relaie pas, le locataire découvre le chantier le jour où les camions arrivent. La notification préalable reste due par le bailleur, quelle que soit la chaîne d'information de la copropriété. Un bailleur non résident doit donc transmettre : dates, durée, entreprise, contact.

Le second concerne les appels de fonds. Ils sont adressés au copropriétaire bailleur et restent intégralement à sa charge. Aucun mécanisme ne permet de les basculer sur le locataire. Un décompte de charges qui ferait apparaître une quote-part de ravalement serait à corriger, et le locataire est fondé à en demander la reprise, pièces du syndic à l'appui.

Il existe une nuance à connaître sans l'exagérer : la loi prévoit une consultation des associations de locataires sur certains sujets en assemblée générale, et un droit d'information dans quelques configurations. Cela ne confère aucun droit de vote sur les travaux, et cela ne change rien à la répartition financière.

Meublé, colocation, bail commercial : trois variantes

Le meublé à usage de résidence principale suit les mêmes règles que le vide sur ce point : le ravalement reste à la charge du bailleur, la notification préalable est due, la réduction pour travaux longs s'applique. La location de courte durée d'un meublé de tourisme relève d'une autre logique contractuelle, où la question devient celle de l'information donnée au réservataire avant qu'il ne s'engage.

En colocation, le raisonnement ne change pas, mais son application demande un peu de méthode. Si le bail est unique, la demande de réduction se fait au nom de l'ensemble des colocataires, et la diminution s'impute sur le loyer global. Si chaque colocataire dispose d'un bail distinct sur une chambre, la privation s'apprécie chambre par chambre : celui dont la fenêtre donne sur la façade traitée n'est pas dans la même situation que celui dont la chambre donne sur cour.

Le bail commercial obéit à une logique différente et largement contractuelle. La refacturation des travaux au preneur y est possible dans certaines limites, mais un socle de dépenses reste depuis la réforme de 2014 à la charge du bailleur, notamment les grosses réparations affectant la structure et la vétusté de l'immeuble. Selon son ampleur, un ravalement peut relever de ce socle ou d'un entretien refacturable si le bail le prévoit expressément. Dans ce cas de figure, la lecture du bail commande, et c'est l'inverse du logement d'habitation où la loi commande.

Les frictions les plus fréquentes, et comment elles se règlent

Quelques situations reviennent presque à chaque chantier en logement loué. Les connaître d'avance évite l'essentiel des conflits.

Le calendrier qui glisse. Un ravalement annoncé pour trois semaines en dure cinq, pour cause de pluie, d'aléa de support ou de rotation d'équipe. Ce n'est pas nécessairement un manquement. Ce qui l'est, c'est de ne pas informer. Un bailleur averti par l'entreprise transmet au locataire dans la journée. Un locataire qui ne reçoit rien demande par écrit une date de démontage.

Le dégât matériel. Une projection d'enduit sur une baie vitrée, un pot cassé, une gouttière tordue, une fuite par une fenêtre laissée ouverte. La responsabilité de l'entreprise est engagée pour ce qu'elle cause. Le locataire signale au bailleur et à l'entreprise, par écrit, avec photos, sans attendre la fin du chantier. Le constat immédiat vaut infiniment mieux qu'une réclamation à la réception.

Le vol par l'échafaudage. Il est rare mais réel. L'assurance habitation du locataire couvre son mobilier selon les clauses du contrat. Le point de vigilance est la clause d'aggravation du risque : mieux vaut prévenir son assureur du montage d'un échafaudage, par un simple courrier ou message, et conserver la trace de cet envoi.

La relation avec les compagnons. Elle se passe généralement bien, à condition que chacun sache à qui parler. Le locataire n'est pas le maître d'ouvrage : il ne donne pas d'instruction à l'entreprise, ne demande pas de modification, ne valide rien. Il signale, et c'est le bailleur qui arbitre. Cette règle simple évite les malentendus coûteux, en particulier sur les demandes formulées en cours de chantier, qui deviennent des avenants si personne ne les cadre.

La tentation de la hausse de loyer. Un bailleur qui vient de financer un ravalement souhaite parfois le répercuter. En cours de bail, hors révision annuelle prévue au contrat, cela n'est pas possible pour un simple entretien. Des mécanismes existent pour de véritables travaux d'amélioration, à des conditions précises et par accord écrit. Repeindre une façade qui en avait besoin n'améliore pas le logement : elle le maintient en état, ce qui est déjà l'obligation du bailleur.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il me facturer une partie du ravalement dans les charges ?

Non. Les charges récupérables sur un locataire font l'objet d'une liste réglementaire fermée, et le ravalement n'y figure pas. Cela vaut pour la totalité de l'opération : études, échafaudage, travaux, benne, nettoyage final. Si une ligne de ce type apparaît dans une régularisation annuelle, le locataire peut demander le détail des pièces justificatives et la reprise du décompte. En copropriété, les appels de fonds travaux sont adressés au copropriétaire et restent chez lui.

Puis-je refuser l'accès à mon balcon pendant le chantier ?

Non, pas de manière générale. La loi impose au locataire de supporter les travaux nécessaires au maintien en état de l'immeuble et d'en permettre l'exécution. Refuser l'accès sans motif expose à des frais d'immobilisation et engage la responsabilité. En revanche, l'accès doit être demandé à l'avance, à des horaires convenus, hors samedis, dimanches et jours fériés sauf accord. Si les modalités deviennent abusives ou rendent le logement inhabitable, le juge peut être saisi.

À partir de quand ai-je droit à une baisse de loyer ?

Lorsque les travaux se prolongent au-delà de vingt et un jours, le loyer est réduit à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. La réduction n'est ni forfaitaire ni automatique : elle se demande, se calcule et se justifie. La durée se compte jusqu'au démontage effectif de l'échafaudage, pas jusqu'à la fin des travaux de façade. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation examine ce type de litige gratuitement.

Le bailleur doit-il me prévenir avant le début des travaux ?

Oui. La notification préalable est une obligation légale, écrite, remise en main propre contre signature ou envoyée en recommandé. Elle doit indiquer la nature des travaux et leurs modalités d'exécution. En copropriété, le fait que la décision vienne de l'assemblée générale ne dispense pas le bailleur de cette information : c'est lui, et non le syndic, qui la doit à son locataire.

Mon logement est en copropriété : puis-je m'opposer au vote du ravalement ?

Non. Le vote appartient aux copropriétaires réunis en assemblée générale. Le locataire n'y est pas convoqué, n'y vote pas et ne peut pas contester la décision prise. Il conserve en revanche ses droits propres : information préalable par son bailleur, respect des horaires et des modalités annoncées, et réduction de loyer si la durée dépasse le seuil légal. Ce sont ces leviers-là qui sont utiles, pas une contestation de la décision collective.