Retenir le solde jusqu'à la levée des réserves : ce qui est permis

L'échafaudage est démonté. La façade est belle vue de la rue. Mais il y a cette coulure sous l'appui de la fenêtre de la chambre, le raccord raté au-dessus de la porte de garage, et la reprise du soubassement qui n'a pas la même teinte que le reste. Vous avez noté tout cela le jour de la réception. La facture de solde arrive. Et la question tombe, très concrète : est-ce que j'ai le droit de ne pas payer ?

La réponse honnête tient en trois temps. Oui, il existe des sommes qu'un propriétaire peut légitimement conserver tant que les défauts persistent. Non, ce n'est pas la totalité du solde, et ce n'est pas sans condition. Et surtout : la manière de le faire compte autant que le droit de le faire. Un propriétaire dans son bon droit qui s'y prend mal se retrouve en tort en quelques semaines.

Cet article ne vous donne ni taux ni durée. Vous lirez ailleurs qu'on peut retenir « tant de pour cent » pendant « tant de mois ». Ces valeurs existent, elles sont fixées par les textes qui organisent la retenue et par ce que votre marché a prévu, et elles ne se devinent pas. Vous les trouverez à trois endroits, et il faut aller les y chercher : dans les conditions écrites de votre devis ou de votre marché, auprès d'un service public d'information sur le logement, et auprès d'une association de consommateurs ou d'un avocat si le montant en jeu le justifie. Ce que vous trouverez ici, c'est la logique — ce qui se retient, à quel titre, contre quoi, et ce qui vous met en tort.

D'abord : réserve, malfaçon, désordre, ce ne sont pas des synonymes

Beaucoup de conflits naissent d'un mot employé pour un autre.

Une réserve est un défaut que vous avez constaté et inscrit au moment de la réception des travaux. Elle est écrite sur le procès-verbal, elle est datée, elle est signée. Une réserve non écrite n'existe pas — c'est la règle la plus dure et la plus mal connue de tout le sujet.

Une malfaçon est un travail mal exécuté. Elle peut faire l'objet d'une réserve si vous la voyez à la réception, ou apparaître ensuite.

Un désordre est un dommage qui se manifeste après coup : une fissure qui revient, un enduit qui cloque, une infiltration. Il relève des garanties, pas de la retenue de solde.

Un travail non fait n'est ni une réserve ni une malfaçon : c'est une prestation prévue au devis et non exécutée. Elle ne se retient pas, elle se déduit. La nuance est capitale : on ne retient pas provisoirement le prix d'un volet qu'on n'a jamais posé, on refuse de le payer.

La conséquence pratique : avant de décider ce que vous gardez, classez chaque point de votre liste dans l'une de ces quatre cases. Vous verrez que le raisonnement change pour chacune.

Ce que la réception décide, et pourquoi elle décide tout

La réception est le moment où vous déclarez accepter l'ouvrage. Ce n'est pas la fin du chantier au sens du départ des compagnons ; c'est un acte, avec un document. Elle ouvre les garanties, elle fait courir des délais, et elle fixe la liste des réserves.

Recevoir avec réserves n'est pas refuser de recevoir. C'est le point que beaucoup de propriétaires manquent, en croyant bien faire. Vous pouvez parfaitement accepter l'ouvrage tout en inscrivant, noir sur blanc, les points qui ne vous conviennent pas. C'est même la position la plus solide : les garanties démarrent, et votre liste est officielle.

Refuser la réception est une décision lourde. Elle se justifie quand l'ouvrage n'est pas en état d'être reçu — travaux inachevés, défaut majeur qui empêche l'usage. Elle ne se justifie pas pour trois coulures. Refuser sans motif sérieux vous expose : l'entreprise peut soutenir que vous bloquez indûment son paiement.

Sur le procès-verbal, écrivez précisément. « Enduit non conforme » ne veut rien dire. « Coulure verticale sur environ un mètre sous l'appui de la fenêtre est du premier étage, façade sud » veut dire quelque chose. Photographiez chaque point, le même jour, et joignez les photographies au document. Si vous avez fait le travail décrit dans ce qu'il faut photographier avant que l'échafaudage ne monte, vous disposez déjà de l'avant, ce qui rend l'après incontestable.

Les trois sommes qu'on confond, et une seule qui se retient

Le solde d'un chantier de façade se compose de choses différentes, et le droit ne les traite pas de la même façon.

La retenue de garantie. C'est une part du prix que le marché prévoit de conserver, pendant une période déterminée après la réception, pour couvrir la levée des réserves. Son principe est encadré. Son taux et sa durée ne s'inventent pas : ils sont fixés par le texte applicable et repris dans votre marché. Si votre devis n'en parle pas, elle n'est pas automatique. C'est la raison pour laquelle il faut la prévoir avant de signer, au moment où l'on met en place l'échéancier et la retenue, et non le jour où le litige commence.

La déduction pour travail non fait. Elle ne se retient pas, elle se soustrait. Si le devis prévoyait la peinture des descentes d'eau pluviale et qu'elles n'ont pas été peintes, la ligne correspondante n'est pas due. Vous écrivez à l'entreprise que vous réglez la facture diminuée de cette ligne, en la citant précisément, et vous payez le reste.

Le solde ordinaire. Le reste du prix, correspondant à un travail exécuté. Il est dû. Le conserver au motif qu'on n'est pas satisfait, sans réserve écrite et sans base contractuelle, c'est se mettre en défaut de paiement.

La règle qui résume tout : on ne retient pas « le solde », on retient une somme identifiée, proportionnée au défaut, sur un fondement qu'on est capable de nommer.

Ce qui vous met en tort, même quand vous avez raison sur le fond

Ce sont les erreurs que l'on voit revenir, et elles coûtent cher.

Ne rien dire et ne rien payer. Le silence est l'erreur la plus grave. Une entreprise qui ne reçoit ni paiement ni explication relance, puis met en demeure, puis engage une procédure. Vous vous retrouvez à devoir justifier a posteriori quelque chose que vous auriez pu poser calmement en trois lignes.

Retenir bien plus que ce que le défaut représente. Garder l'intégralité du solde pour une coulure d'un mètre est disproportionné, et cette disproportion sera retenue contre vous. Estimez ce que la reprise du défaut représente et restez dans cet ordre de grandeur. Si vous ne savez pas l'estimer, faites chiffrer la reprise par une autre entreprise : vous obtenez ainsi un montant que vous pouvez défendre, au lieu d'un nombre que vous avez choisi.

Retenir pour un motif qui n'est pas au procès-verbal. Un défaut découvert après la réception n'est pas une réserve. Il relève d'une garantie, et le chemin n'est pas le même. Le confondre avec une réserve fragilise votre position sur les deux terrains à la fois.

Refuser l'accès à l'entreprise venue reprendre. C'est l'erreur qui retourne complètement une situation. Vous ne pouvez pas exiger la levée d'une réserve et empêcher qu'on la lève. Si l'entreprise propose une date, vous devez lui donner un accès raisonnable, même si vous ne lui faites plus confiance. Si vous refusez cette date, écrivez pourquoi et proposez-en une autre.

Payer d'abord et contester ensuite. Une fois la somme partie, vous n'êtes plus en position de retenir : vous êtes en position de demander un remboursement. C'est beaucoup plus difficile.

Tout traiter par téléphone. Un appel ne prouve rien. Après chaque appel, envoyez un courriel de deux lignes récapitulant ce qui a été dit et convenu. Cela n'a rien d'agressif ; c'est ce que fait n'importe quel professionnel.

La méthode, dans l'ordre

Un. Reprendre le procès-verbal de réception et le devis côte à côte. Chaque point que vous contestez doit être rattaché soit à une réserve écrite, soit à une ligne du devis non exécutée.

Deux. Classer et chiffrer. Pour chaque point : est-ce une réserve, un travail non fait, un désordre apparu après ? Et combien coûterait sa reprise ? Le second chiffre, faites-le établir par un tiers plutôt que de l'estimer vous-même.

Trois. Écrire à l'entreprise avant l'échéance de la facture. Pas après. Une lettre courte : vous accusez réception de la facture, vous listez les réserves non levées avec leur date d'inscription au procès-verbal, vous indiquez la somme que vous conservez et à quel titre, vous confirmez que vous réglez le reste, et vous proposez des dates de passage. Envoyée en recommandé si le montant est significatif.

Quatre. Payer effectivement ce qui n'est pas contesté. C'est ce qui distingue un propriétaire de bonne foi d'un mauvais payeur. Rien n'affaiblit plus une position que de découvrir que la personne n'a rien réglé du tout.

Cinq. Tenir un relevé daté. Chaque courrier, chaque passage, chaque promesse. Le relevé décrit dans le suivi de chantier et ses trois points d'étape sert exactement à cela, sa colonne d'observations en particulier.

Six. Si l'entreprise ne bouge pas, passer à la mise en demeure. Elle marque le moment où votre patience cesse d'être un argument contre vous. Les étapes suivantes — conciliation, médiation de la consommation, expertise, procédure — sont décrites dans quand on n'est pas d'accord avec l'entreprise.

Quand appeler un tiers, et lequel

Un constat d'huissier de justice fige l'état d'un ouvrage à une date. Il ne dit pas qui a tort. Il est utile quand le défaut risque d'évoluer, ou quand vous craignez qu'on le fasse disparaître.

Un expert dit ce qui ne va pas, pourquoi, et ce que la reprise suppose. C'est ce qui transforme votre appréciation en avis technique. Le bon moment pour le faire venir, et la façon de le demander, sont traités dans faire venir un expert pendant le chantier.

Votre assureur, avant tout autre. Certains contrats d'habitation comportent une protection juridique qui prend en charge une partie de la démarche, et parfois l'expertise. Cela se vérifie en appelant et en demandant explicitement : « ai-je une garantie protection juridique, et couvre-t-elle un litige avec une entreprise de travaux ? » La cartographie des couvertures est détaillée dans les assurances d'un ravalement : ce que couvre quoi.

Un service public d'information sur le logement, pour la question de droit elle-même : c'est là que vous obtiendrez, gratuitement, le taux et la durée applicables à votre cas plutôt qu'un chiffre lu sur un forum.

Après la levée : ne pas oublier de solder

Une situation qu'on voit trop souvent : les réserves sont levées, tout le monde est satisfait, et la somme retenue reste sur le compte du propriétaire parce que personne n'y pense plus. C'est une dette qui dort et qui ressurgira, éventuellement au pire moment — lors d'une vente, quand l'acquéreur demandera les quittances.

Quand les reprises sont faites, constatez-les par écrit, datez, et réglez. Un document simple, signé des deux parties, disant que les réserves du procès-verbal du tel jour sont levées, clôt proprement l'affaire. Ce document rejoint le dossier de la maison, avec tout ce qu'il faut garder après la réception — voir après la réception : ce qu'il faut garder et, si une vente ou une location est en vue, vendre, louer, transmettre le dossier de sa maison.

Le cas particulier de l'aspect : teinte, raccord, finition

Sur une façade, une grande part des réserves ne porte pas sur la solidité mais sur l'apparence. Une nuance qui ne correspond pas à l'échantillon, un grain de finition irrégulier, un raccord visible entre deux zones reprises à des jours différents. Ces réserves sont légitimes, et elles sont aussi les plus difficiles à défendre, pour une raison simple : l'aspect s'apprécie, et deux personnes de bonne foi peuvent ne pas voir la même chose.

Ce qui rend une réserve d'aspect solide, c'est ce qui a été écrit avant. Une référence de teinte notée au devis, un échantillon conservé, une surface d'essai réalisée sur le mur et validée par vous. Si l'un de ces trois éléments existe, votre réserve se compare à une référence et la discussion se termine vite. Si aucun n'existe, vous opposez votre souvenir à celui de l'entreprise, et vous perdrez presque toujours.

Ce qui la rend fragile, c'est la comparaison sans méthode. Une teinte se juge sèche, à la même heure, par temps comparable, à une distance normale de perception — depuis la rue ou le jardin, pas le nez sur le mur. Un enduit qui sèche par plaques pendant plusieurs jours n'est pas un enduit raté. Avant d'inscrire une réserve d'aspect, laissez passer le temps de séchage complet que l'entreprise vous indiquera, et faites-le noter au procès-verbal : « aspect à réapprécier après séchage complet, au plus tard le tel jour ». Cette formule protège les deux parties et évite la réserve inutile.

Et méfiez-vous d'un piège fréquent : la comparaison avec la partie non traitée. Un pignon refait à neuf paraîtra toujours différent du mur voisin encrassé. Ce n'est pas un défaut ; c'est un choix de périmètre que vous avez fait au moment du devis, et il vaut mieux l'avoir vu venir que le découvrir à la réception.

Ce que vous devez pouvoir montrer, si l'affaire va plus loin

Si un jour un tiers — médiateur, expert, juge — regarde votre dossier, il cherchera cinq choses, et rien d'autre.

• Le devis signé, avec ses lignes lisibles, et les avenants acceptés.
• Le procès-verbal de réception, daté, signé, avec la liste des réserves rédigées précisément.
• Les photographies datées, prises le jour de la réception, et si possible l'état antérieur.
• La trace écrite de vos demandes : courriels, lettres, propositions de dates, et la mise en demeure le cas échéant.
• La preuve que vous avez payé ce qui n'était pas contesté.

Si ces cinq éléments existent, votre position se défend seule. S'il en manque un, c'est celui-là qu'on vous opposera. Constituez ce dossier au fur et à mesure, pas au moment où le conflit éclate : à ce moment-là, il est trop tard pour dater une photographie ou pour faire signer un document à quelqu'un qui ne vous parle plus.

Questions fréquentes

Puis-je retenir une somme si je n'ai rien écrit à la réception ?

C'est nettement plus difficile, et c'est la raison pour laquelle le procès-verbal compte tant. Un défaut visible que vous n'avez pas réservé est réputé accepté. Il vous reste des voies — un défaut caché, un désordre apparu ensuite, un travail simplement non exécuté — mais elles reposent sur d'autres fondements et supposent presque toujours l'avis d'un tiers. Si vous êtes dans ce cas, faites-vous conseiller avant d'écrire quoi que ce soit à l'entreprise.

L'entreprise refuse de venir tant que je n'ai pas payé. Qui cède ?

Personne, si chacun campe. Sortez du bras de fer en proposant par écrit un déroulé : passage à telle date, constat commun, paiement de la somme retenue dans la foulée si les reprises sont faites. Vous montrez ainsi que votre retenue est conditionnelle et non un refus de payer, ce qui est exactement votre position juridique. Si l'entreprise refuse même cela, vous avez une trace utile pour la suite.

Combien de temps puis-je conserver la somme ?

Il existe une durée applicable, et elle n'est pas laissée à votre appréciation. Elle dépend du fondement de la retenue et de ce que votre marché a prévu. Cherchez-la dans les conditions écrites de votre devis, puis faites-la confirmer par un service d'information sur le logement. Conserver au-delà, même en étant convaincu d'avoir raison, vous fait basculer dans le tort.

Le voisin me dit qu'il a tout retenu et que ça s'est bien passé. Pourquoi pas moi ?

Parce que dans beaucoup de cas rien ne se passe : l'entreprise cède, ou l'affaire s'oublie. Cela ne rend pas la méthode bonne, cela rend son risque invisible. Le jour où l'entreprise ne cède pas, la disproportion de la retenue est le premier argument qu'on vous opposera. Retenir juste coûte le même effort que retenir trop, et tient dans la durée.

Que faire si l'entreprise disparaît entre-temps ?

Le chemin change complètement : vous ne cherchez plus à faire reprendre, vous cherchez qui couvre. Cela suppose de retrouver l'attestation d'assurance de l'entreprise et son assureur. Voir l'entreprise dépose le bilan en cours de chantier, qui décrit la marche à suivre et les documents à réunir sans attendre.

Une retenue est-elle un signe de mauvaise relation avec l'entreprise ?

Non, quand elle a été prévue au marché dès l'origine. Les entreprises sérieuses la connaissent, la pratiquent avec leurs propres donneurs d'ordre, et n'y voient rien d'hostile. Ce qui abîme une relation, c'est la retenue surprise, décidée le jour de la facture, sans base écrite. La différence se joue au moment de la signature, pas au moment du paiement.